El Infierno Imaginario

Un punto de vista personal sobre el mundo, la experiencia y la vida

zETAp: el anti Robin Hood

Extraído de mi blog sobre obras y bricolaje, donde podéis leer el artículo completo.

No pensaba escribir nada más después del artículo de ayer comentando los problemas de mi amigo con el crédito hipotecario no pensaba dedicar nada mas al tema de obras y bancos, hasta que la semana que viene inicie la serie sobre autopromoción.

Sin embargo después de lo que oí anoche en la radio no puedo dejar  de comentar el tema.

Editorial Cesar Vidal Cope

Estando como están tantos españoles agobiados y a punto de perder el dinero que habían aportado para la adquisición de viviendas, por falta de créditos que los bancos se niegan a conceder.

Estando como están tantos españoles agobiados por el aumento de las letras de la hipoteca, como ejemplo puedo poner la mía donde mi familia pagamos un 50% más que en el año 2005, y que cada vez más les dificulta llegar a final de mes.

Estando como están tantos españoles agobiados, por el incremento continuo del precio de los combustibles, que si bien no tiene que ver con los bancos tampoco con la supuesta “crisis inmobiliaria causante de todos los males”, sin que veamos ninguna medida de compensación o apoyo en un producto en el que más del 60% del coste son impuestos, es más vemos como se le recarga aun con más costes, para el sufrido ciudadano. Y que conste que he puesto entre comillas la frase para indicar no que la crisis inmobiliaria no sea tal, sino que, personalmente, no creo que sea la causa de la crisis actual, sino más bien el más llamativo de sus efectos.

Estando, como ya vemos, contemplamos atónitos como, a diferencia de otros países, el gobierno va a coger nuestro dinero… SI NUESTRO, el que cada mes nos roba de la nomina bajo el eufemismo de retención del IRPF, y se lo va a dar a sus amigos banqueros sin control ni contraprestación alguna.

Y lo peor de todo esto es que sinceramente no puedo acabarme de creer que semejante chapuza aprobada por todos los partido políticos sea simple y pura nulidad. Dicho de otro modos ¿que intereses tienen, los miembros y el partido del gobierno, en semejante secretismo? ¿Quien se va a beneficiar de esas ayudas y qué relación tienen estos beneficiaros con quienes se la conceden o con su partido? y puesto que semejante bodrio fue aprobado por toda la oposición desde el PP a ERC, pasando por CIU, PN, IU…. ¿Que reciben estos o sus amigos a cambio?

Por qué no lo olvidemos… El dinero del plan de apoyo ES NUESTRO DINERO.

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Viernes, 31 - octubre - 2008 Posted by | Economia, Politica | , , | Deja un comentario

Hipotecas Subprime y crisis

Podemos ver en ANCECO un estudio sobre la crisis subprime muy curioso. No podemos decir que mientan pero no dicen la verdad.

Si todo lo que dice es cierto, yo al menos no tengo conocimientos para afirmar lo contrario, os preguntareis porque digo que no dicen la verdad.

Sencillamente miente en lo que da a entender y miente en lo que no dice.

Habla de la crisis económica como si el único problema fuera el de las hipotecas subprime de los EEUU. Habla del problema inmobiliario como si solo fuera en EEUU y considera a los EEUU los únicos culpables… o como mucho accesoriamente a la globalización que ha permitido que las cajas de ahorros compren esos paquetes de créditos malos.

Pero todo eso no es cierto.

O al menos no lo es en España.

Esto es lo que no cuenta:

1.- España es el país con mayor tasa de propiedad de la Unión Europea, es decir aquel en el que mas gente tiene, y quiere tener, casa en propiedad. En esto segundo nos parecemos mas a EEUU que al resto de nuestros vecinos comunitarios. Pero, además de la costumbre social, tener piso en propiedad es una necesidad porque España es el país con menor oferta de alquiler de todo el mundo desarrollado, y esto no es porque la gente no quiera alquilar. Desde los gobiernos de la dictadura franquista, reforzado, en algunos aspectos y suavizado en otros, por la Ley Boyer aprobada bajo el Gobierno del PSOE, los gobiernos de España de las ultima mitad, o poco más, del siglo XX han optado por una norma excesivamente proteccionista para el inquilino. Tanto que el propietario no tiene garantizado ni el bien (su mantenimiento y valor) ni el cobro de los alquileres, agravando la situación, por el hecho de hacerle responsable del coste de los servicios (agua, electricidad, gas, etc…) que el inquilino deje de abonar.

Y eso teniendo en cuenta que en los dos años, o más, que puede durar un proceso de desahucio, dado que hay alguien residiendo no se cortan los servicios, ni por impago. Es cuando deja la vivienda cuando se echa sobre los hombros (o los bolsillos en este caso) del propietario la responsabilidad de esos servicios.

2.- además de un nulo, o mínimo parque de vivienda en alquiler, es Estado ha venido fomentando la vivienda en propiedad, aun a costa de distorsionar el mercado. Las tan criticadas desgravaciones de renta, son un mecanismo de fomento, pero los hay mucho peores: las viviendas de protección oficial (o VPO’s) y las viviendas de precio tasado (VPT’s) en las que el Estado asumió una parte de los costes, sobre todo bancarios cuando los intereses estaban altos, a cambio de limitar el precio y que con la escalada de precios han quedado completamente fuera de mercado (por debajo) fomentando junto con otros problemas el fraude o la alteración del valor. Al principio ambos tipos de viviendas eran nuevas y físicamente las mismas. La diferencia de calificación provenía de los ingresos del comprador. Posteriormente se permitió un mayor tamaño, en determinadas situaciones, a las VTP creando dos tipos diferentes.

Ante el cambio de situación económica y la avalancha de solicitudes de VPO, siendo estas únicamente de nueva construcción, nació un nuevo tipo de VPT aplicado a vivienda de segunda mano, en la cual si el comprador no pasaba de un determinado coste por metro tenia derecho a subvenciones a fondo perdido y de intereses.

3.- Estas situaciones de distorsión han hecho que los bancos tasaran las viviendas a su propio interés. Realizándose en España muy habitualmente las practicas de las que se acusa a los EEUU de tasar con sobreprecio, asumiendo que en unos meses el bien si valdrá ese sobreprecio. La diferencia es que mientras en EEUU los sobreprecios eran en torno al 20%, para justificar una hipoteca del 80% que en realidad cubriera el valor del total de la compra, en España esas tasaciones eran del 140%, habitualmente, del valor de mercado, para que además de cubrir el valor del piso cubriera los gastos e impuestos que acompañan a la transmisión. Y en los casos de VPO y VPT podían llegar a ser del 250% del “valor legal” (limitado) del bien. Estas tasaciones, además, se autoalimentaban, ya que al comprobar los “precios de venta” de otras hipotecas en la zona se partía de estas como base para las nuevas tasaciones. Y eso, ya digo, con valores de escritura de la mitad o menos, en algunos casos.

4.- El estado (en su conjunto: administración central, CCAA y ayuntamientos) no ha hecho nada, entre otras cosas, porque para ellos esto era la gallina de los huevos de oro: Los impuestos asociados a la construcción y compra venta de viviendas son de los más altos de los países desarrollados, pero no solo hay impuestos. En el caso de la construcción, y reformas, la necesidad de tramites administrativos (licencias de obra y actividad para la misma, cedula de habitabilidad, licencia de primera ocupación…) son tantos y no sujetos al silencio administrativo que favorecen, en un mercado en alza, la asunción de “sobrecostes” con el fin de reducir sus plazos y tiempos. Así pues no es raro el municipio, al menos los pequeños, que los viales, parques, polideportivos, piscinas, colegios… se han construido por parte de los promotores como medida para “acelerar” los tramites y no por estricto establecimiento del plan de ordenación. Y eso hablando de lo legal, sin contar casos como el de Marbella, Cienpozuelos, etc…

Pues como decía, limitándonos a lo legal, el Estado llega a recibir un 20% de la compraventa de un bien inmueble (plusvalías, impuesto de trasmisiones patrimoniales, incrementos patrimoniales en renta….) pero además este porcentaje se puede elevar cuando se trata de una nueva construcción o una reforma integral debido a los tramites administrativos, y no me refiero solo a las tasas que hay que pagar por ellos.

5.- Durante un tiempo esta disponibilidad de dinero, unida a nuestro clima privilegiado, ha hecho que, al menos en algunas zonas, se llegaran a vender urbanizaciones (fincas o adosados) enteras, aun antes de poner un solo ladrillo. Así entre los años 2000 y 2004 en amplias zonas de España hubo una ingente necesidad de operarios de la construcción contratándose a cualquiera que estuviera dispuesto a ellos, en algunos casos sin ni siquiera permiso de residencia y trabajo. Como consecuencia de ello la calidad de la construcción ha bajado mucho, empezando ahora notarse en algunos de los defectos que deben asumir los promotores. Por suerte si nuestra vivienda obtuvo la licencia con posterioridad al 6 de mayo de 2000 podremos hacer efectivas las garantías del seguro decenal. Por otra parte esta falta de mano de obra, unida al amplio margen de beneficios que se empezaba a obtener con la constante subida de precios y ante la falta de personal se sube lo que se paga por ellos. Se que hay quien me dirá que “los salarios” en la construcción no han subido, pero el termino salario, salvo excepciones, es una mera figura retórica tanto por la gran cantidad de autónomos implicados en el proceso como por las circunstancias en la que el salario es teórico y se paga “por metro” sea como productividad, sea como cualquier otra posible figura.

6.- Así pues estamos como los EEUU con viviendas que se encarecen continuamente, con el agravante que también se encarecen los costes de producción, hasta el punto que España ha incrementado en muy poco tiempo más de un 5% su población en base a la emigración.

7.- Con uno de los más competitivos sistemas bancarios de Europa (al menos uno de los que menos se carga sobre el Euribor) y teniendo en cuenta que la mayoría de grandes inmobiliarias están participadas en un importante porcentaje por los bancos que les conceden los créditos para construir, es decir que en cierto modo se “autoconceden” los créditos. Vendiendo, como se vendía casi de todo, el problema no esta tanto en el crédito al comprador sino en los múltiples créditos concedidos a inmobiliarias y promotores. Ya que en la mayoría de los casos, es decir cuando otros bancos o cajas no se lo dan mas barato, el banco o caja que de todas formas tiene hipotecada la construcción del bien inmueble concede el crédito.

8.- además, por si es para inversión y con el fin de asegurarse el cobro, las hipotecas empiezan a incorporar cláusulas del tipo “No se puede alquilar por menos de la cuantía de la letra en el momento del alquiler” con lo cual se desincentiva aun mas el mercado del alquiler. Cuando el banco o caja no tiene fondos recure a otros bancos Europeos… “ya que como yo presto al Euribor + X , pues al menos gano X”

9.- En estas y con la crisis de las subprime en EEUU los bancos empiezan a no fiarse y miran quien ha detrás y encuentran el mercado inmobiliario Español.

10.- Y como no el gobierno siempre “ayudando”:

10.1.- Con la aplicación de leyes confiscatorias que no tienen en cuenta derechos existentes, como la polémica ley de costas confiscando bienes de particulares y de otras administraciones. Actuaciones que han puesto en duda la seguridad jurídica de nuestro país ante otros estados de la Unión Europea y que evidentemente tendrá consecuencias dentro y fuera del mercado inmobiliario.

10.2.- Cambiando, como en tantos otros casos, las leyes de juego y despatrimonializando a las inmobiliarias y constructoras, con una medida que abaratara costes al estado pero que esta detrás de muchas de las suspensiones de pagos que estamos viendo últimamente.

10.3.- Como quiera que en todo o en parte se sienten responsables y no queriendo perder los beneficios que le puede representar el estar a bien con la banca aprueban medidas a favor de esta, antes incluso de aprobar medidas a favor de los ciudadanos.

10.4.- Incluso las medidas supuestamente a favor de los ciudadanos no perjudican a la banca… mas bien la benefician ya que al alargar los plazos puede no haber gastos inmediatos pero evidentemente se van a pagar más importe de intereses, se va a reducir la morosidad y si luego deseamos, y podemos, volver a la situación inicial si habrá que asumir las comisiones correspondientes.

Así pues, aunque el ultimo empujón nos lo haya dado la crisis de EEUU, o mejor dicho la manera en que esta crisis ha afectado a los bancos europeos, en el actual berenjenal nos hemos metido nosotros solitos… y gracias a las autoridades que tenemos cada día no metemos un poco más, en lugar de tomar medidas para salir.

No soy economista, tampoco político pero si hay algunas cosas que son de sentido común y que deberían, pienso, hacerse:

.- Promocionar el alquiler mediante medidas que garanticen la seguridad del mismo. No con una supuesta agencia de alquiler sino con medios, por ejemplo a través de los tribunales arbitrales, rápidos de cobro y desahucio. Y entre ellas, responsabilizar al deudos de los servicios no pagados y no al propietario del inmueble. Para lo primero es posible que sea preciso una amplia reforma legislativa, para lo segundo no tanto.

.- Promocionar el alquiler publico y eliminar las distorsiones del mercado: dejar la VPO únicamente para alquiler y eliminar la categoría de VPT.

.- Restringir la potestad (ARBITRARIEDAD) de la administración obligándola a justificar en normativas y acuerdos publicados con su correspondiente indicación en el boletín asociado (provincial, autonómico o del Estado) las pegas en los actos administrativos y limitando a tres meses, igual que cualquier otro acto de la administración, la concesión positiva por silencio administrativo.

.- Reduciendo o eliminando los impuestos en las compraventas entre particulares y eliminando o limitando los precios máximos de venta (aunque eso se podría mantener sin distorsionar demasiado en la medida que ya no haya VPO nueva a la venta) y obligando a que la escritura de compraventa acompañe a la de cualquier concesión de crédito hipotecario, con lo que evitaríamos compraventas por 90.000 euros con hipotecas por 200.000.

.- Y sobre todo: ASUMAMOS que la culpa de nuestra situación es nuestra: de nuestro modelo económico, de nuestras leyes y de nuestras autoridades y no echemos la culpa los EEUU y sus posibles malas practicas bancarias.

Martes, 29 - abril - 2008 Posted by | Economia | , | 2 comentarios

Noticias alarmantes con respecto a las Hipotecas

Hoy he oído noticias alarmantes con respecto a las hipotecas de los pisos.

Por una parte hoy he oído en la radio que los bancos podían obligar a hipotecar un segundo piso para cubrir las garantías del primero si este baja mas del 20% de valor.

Esta noticia la vemos el El Mundo y en Libertad Digital.

Comentaba uno de los tertulianos que es una mediada habitual en créditos a empresas en las que un bien, en ocasiones inmobiliario, pero más habitualmente mobiliario, como son las acciones, se pone como garantía para un crédito.

Ya no he seguido oyendo la radio, pues he llegado al trabajo y entrado en clase de ingles, que hoy me tocaba empezar con formación, por lo que no he podido saber el dictamen de tan sesudos tertulianos.

Pero como hombre de calle voy a comentar lo que me parece:

  • Para empezar, a diferencia de una empresa, el común de los mortales dispone de UN UNICO piso, que es el que tiene hipotecado.
  • La mayoría de personas NO ES CONSCIENTE, en un mercado tan rígido, como es el inmobiliario español, de la posibilidad de “ganar” dinero con un cambio de piso en los momentos en que el mercado baja.
  • Primero, porque no se tiene demasiada memoria de otras bajadas.
  • Segundo, porque entre comisiones, impuestos y gastos notariales, cualquier posible beneficio se pierde en los gastos.
  • La mayoría de la gente, si los bancos tratan de aplicar esta medida, se quedara sin casa. Unos porque pasaran a ser concientes que lo que están pagando es más que el valor de la vivienda y otros porque, sencillamente, no tendrán otros bienes.

Y seamos sinceros: si a todos ustedes, que me leéis y que tenéis una hipoteca, os dicen que da igual que paguéis o no la letra de la hipoteca, ya que vuestra casa vale menos y no tenéis otro piso para respaldar el crédito, por lo que perdéis de todas la casa ¿Qué haréis?

Seguro que muchos decidían dejar de pagar.

Algunos más, aun teniendo otro bien, igual deciden dejar de pagar si pasan a ser conscientes que están pagando por mas de lo que vale el piso.

La mayoría estamos dispuestos ha hacer determinados sacrificios, en ocio, en las vacaciones, en no renovar el coche… para pagar una hipoteca del piso, en el claro convencimiento que una vez liquidemos ésta el piso, con su consecuente revalorización, será un activo para la familia. Sin embargo ¿estaríamos dispuestos a lo mismo para que de todas formas se lo quede el banco? Decididamente no.

Así que los bancos ya pueden llevar cuidado con esta norma, pues seguro que la han pedido ellos, no sea que les pase como los antiguos cuentos de duendes, a los que se les pedía tres deseos pero advertían “Cuidado con lo que pides pues podría serte concedido” Lo que en este caso se traduciría, si se empezaran a poner estrictos con las tasaciones, en masivos abandonos de hipotecas y no creo que sea eso lo que los bancos quieren, máxime cuando declarándonos en situación concursal, como las constructoras, podemos paralizar la ejecución de la hipoteca y retrasar los pagos, como muy bien podemos leer en Las Provincias. Sera cosa de ir buscando un abogado que nos indique que tenemos que hacer para cumplir las condiciones de situación concursal.

Aunque a otro nivel de economía, se puede continuar leyendo, sobre el problema inmobiliario creado por el gobierno, en “El valor del suelo“.

Lunes, 7 - abril - 2008 Posted by | Economia | , , | Deja un comentario